Имеет ли право банк требовать досрочного погашения ипотеки

досрочное погашение ипотечного кредита

Максимальная заинтересованность банка - в регулярных платежах

Право банка потребовать досрочного погашения ипотечного кредита еще не означает, что банк этим правом воспользуется. По сути, он заинтересован в ваших регулярных платежах, а не в отъеме квартиры.

Для банка важны гарантии возврата кредита .

Для банка, выдающего заемщику обычно весьма крупные суммы и на длительный срок, очень важны гарантии того, что деньги будут возвращены при любых обстоятельствах. Такой гарантией в случае договора об ипотеке служит заложенная недвижимость, обычно квартира, купленная на полученные у банка деньги.

заложенная недвижимость служит гарантией

Падение стоимости залога может привести к требованию погашения части кредита

В случае же, когда купленная на деньги банка недвижимость сильно упала в цене, возникает ситуация, при которой квартира перестает быть достаточной гарантией возврата кредита. Ее продажа в случае невозможности дальнейшего погашения кредита должником не покроет всей суммы задолженности.

В такой ситуации банк, прежде чем инициировать процедуру реализации заложенного имущества (на что он имеет право) может обратиться к клиенту с предложением погасить часть кредита, чтоб его размер сократился и оказался в пределах реальной стоимости заложенного имущества.

недостаточная гарантия возврата кредита

Правовые аспекты удешевления залога по кредиту

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ объясняет, что такое ипотека. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право вернуть одолженную сумму с процентами (на дату возврата) из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя. Причем вернуть в приоритетном порядке, то есть в первую очередь, до удовлетворения других кредиторов залогодателя. Однако этот закон не отвечает на вопрос о правомерности требования банка о досрочном погашении кредита в случае удешевления имущества, под залог которого он был выдан.

В такой ситуации необходимо обратиться к Гражданскому кодексу РФ, содержащему более общие нормы, чем Закон об ипотеке. Так, согласно статье 813 ГК РФ при ухудшении условий обеспечения займа по обстоятельствам, за которые кредитор не отвечает, он вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором (ст. 813). Несмотря на то, что в названной статье ГК РФ говорится о займе, это положение в полной мере относится и к кредитным договорам, что следует из п.2 ст. 819 ГК РФ.

требование досрочного возврата кредита

Досрочное исполнение договора основывается на ухудшении обеспечения кредита

Уменьшение стоимости заложенного имущества представляет собой ухудшение условий обеспечения договора кредита, поэтому в этом случае залогодержатель (банк) имеет право потребовать досрочного исполнения такого договора (возврата полной суммы кредита с процентами на день возврата или сокращения суммы задолженности по кредиту), а в случае его неисполнения обратить взыскание на заложенное имущество.

Это так, даже если в договоре такая возможность не упомянута. Должник защищен от такой претензии только, если в соглашении было прямо оговорено, что у банка не будет права требовать возврата кредита в случае уменьшения стоимости залога.

требование досрочного исполнения договора

До проведения оценки стоимость имущества не считается уменьшенной

Исходя из приведенной нормы ГК РФ, можно сделать вывод о правомерности требования банка о досрочном частичном или полном погашении кредита в описанной ситуации. Это, однако, не значит, что если заемщик не хочет или не может в срочном порядке погашать кредит, то он обязательно потеряет квартиру.

Для того чтобы сделать вывод об уменьшении стоимости заложенного имущества, по сравнению с той, что указана в договоре об ипотеке, банку необходимо произвести его новую оценку. До того, как такая оценка была произведена, банк может лишь уведомить своего заемщика о том, что в дальнейшем к нему могут быть предъявлены требования о досрочном частичном или полном погашении кредита.

уменьшение стоимости заложенного имущества

Независимые оценщики помогут защитить Ваши интересы

Для оценки заложенного имущества банки обычно привлекают «дружественных» оценщиков, заключения которых могут склоняться в пользу банка. В свою очередь должник всегда может обратиться к независимому оценщику, обладающему необходимыми разрешительными документами на такую деятельность. Такая оценка может существенно отличаться от оценки, проведенной компанией, привлеченной банком.

При этом необходимо помнить, что с момента первоначальной оценки стоимости квартиры, результаты которой отражены в договоре об ипотеке, эта стоимость могла и повыситься. Например, в квартире, возможно, был произведен ремонт, который повышает ее стоимость, если он проведен с соблюдением соответствующих норм и правил.

Незаконная и несогласованная в установленном порядке перепланировка может быть достаточным основанием для требования о досрочном погашении кредита.

интересы защитят независимые оценщики

Проценты за пользование денежными средствами больше всего интересуют банк

Банки заинтересованые в сохранении своего имиджа, дорожат клиентами, которые приносят им деньги. По сути дела они не заинтересованы в квартире, которую в условиях кризиса не так легко продать: основной интерес банка это проценты за пользование денежными средствами, которые иной раз могут составить сумму, равную самому кредиту, и терять их, требуя досрочного погашения долга, банку просто невыгодно.

Так что вовсе не факт, что у вас станут отбирать квартиру при уменьшении ее рыночной стоимости. Это вряд ли случится, если вы своевременно оплачиваете все необходимые суммы, предоставляете указанные в договоре информацию и добросовестно выполняете прочие требования, отраженные в договоре и иных документах, регулирующих взаимоотношения с банком.

Должнику следует внимательно относиться ко всякой корреспонденции приходящей из банка. Не стоит игнорировать ее и избегать контактов с сотрудниками банка. Таким образом, должник подтвердит свою ориентацию на сотрудничество и зарекомендует себя как надежный клиент, в обязательствах которого не стоит сомневаться.

проценты за пользование денежными средствами

Помогут переговоры об отсрочке и дополнительный залог

Если банк все-таки предложил Вам досрочно погасить кредит полностью или частично, несмотря на то, что вы считаете себя добросовестным заемщиком, то имеет смысл вступить с банком в переговоры об отсрочке или ином взаимоприемлемом решении, возможно, предложить дополнительный залог иного имущества до суммы, необходимой для обеспечения непогашенной суммы кредита. Заинтересованность банка в грядущих денежных поступлениях в виде процентов по кредиту может заставить его пойти вам на встречу.

Взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, обращается по решению суда, за исключением случаев, когда стороны в предусмотренном законодательством порядке достигли договоренности о реализации имущества без обращения в суд.

предложение дополнительного залога имущества

Как правильно выстроить отношения с кредитовавшим Вас банком

По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора в существующем на тот момент объеме, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Согласно Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из этого можно сделать вывод о том, что на оценочную стоимость квартиры могут влиять не только стены, потолок и прочее внутреннее убранство, но и внешние факторы, такие как местоположение дома, инфраструктура района и т.п. Так что описанные должником положительные изменения вроде появления новых удобных путей подъезда, школ, детских садов, скверов и т.д., в принципе могут учитываться при проведении оценки квартиры независимым оценщиком.

отмена решения об обращении взыскания

Банк не обязан обеспечить выселенного должника жильем

Порядок выселения жильцов из квартир определен в Федеральном законе от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и не содержит каких-либо ограничений перечня лиц, которые могут быть подвергнуты выселению. При этом банк не несет никаких обязательств по обеспечению выселенного должника жильем.

Это не обязательно значит, что после выселения человек навсегда останется без крыши над головой, хотя и такое возможно. Жилищным кодексом РФ предусмотрен механизм предоставления органами государственной власти и органами местного самоуправления жилых помещений по договорам социального найма.

жилье по договору социального найма

Малоимущие граждане имеют право на жилье по социальному найму

Жилые помещения на таких условиях предоставляются малоимущим гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в жилом помещении. Малоимущими считаются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению

- Любой судебный процесс мероприятие весьма затяжное и накладное, так что банки в них не заинтересованы. При этом необходимо иметь в виду, что банки обычно судятся по месту своего нахождения (договоры банка обычно содержат соответствующую оговорку о подсудности), то есть в одном и том же суде, где их уже хорошо знают и, возможно, «благоволят» им.

граждане нуждающиеся в жилом помещении

Источники и ссылки

с Denga Ru / Деньга Ру